Besitz

Leitfaden zu Immobilienarten und ausländischem Eigentum

Einleitung

Immobilien in Thailand werden in drei große Kategorien unterteilt: Eigentumswohnungen, Gebäude und Grundstücke. Für einen Ausländer handelt es sich hierbei nicht nur um eine formelle Aufteilung, denn es ist die Art des Vermögenswerts, die darüber entscheidet, womit direkt umgegangen werden kann und wofür eine andere Rechtsform erforderlich ist.

Materialien zum ausländischen Eigentum zeigen deutlich, worauf es ankommt: Eine sichere Transaktion beginnt mit einem richtigen Verständnis des Objekts. Die Eigentumswohnung, die Villa selbst und das darunter liegende Grundstück stellen drei verschiedene rechtliche Schichten dar und sind nicht auf die gleiche Weise gestaltet.

Leitfaden zu Immobilienarten und ausländischem Eigentum

Wichtige Punkte

Eine Eigentumswohnung vereint Privateigentum an der Wohneinheit und Miteigentum an der Infrastruktur des Komplexes.
Ausländer können Wohnungen in Eigentumswohnungen direkt anmelden, allerdings nur im Rahmen der Ausländerquote.
Das Gebäude selbst kann separat vom Grundstück erworben werden, das Grundstück wird jedoch nicht wie üblich als Ausländereigentum registriert.
Pachtverträge werden oft als rechtliche Alternative zum Kauf von Grundstücken oder einer Einheit außerhalb der ausländischen Quote genutzt.

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnanlage, in der der Käufer das Privateigentum an einer bestimmten Einheit und einen Anteil an der gemeinsamen Infrastruktur hat: Schwimmbad, Garten, Gemeinschaftsräume und Serviceräume. Für jede Wohnung wird eine separate Eigentumsurkunde ausgestellt.

Für einen ausländischen Käufer ist dies das verständlichste Format für den Markteintritt, da bei Vorliegen eines freien Kontingents die Einheit ohne zusätzliche Zwischenstrukturen direkt beim Eigentümer angemeldet werden kann.

Gebäude, Häuser und Villen

Unter einem Gebäude versteht man ein Objekt, das bereits gebaut und in Betrieb genommen wurde: ein Haus, eine Villa, ein Stadthaus, ein Geschäftslokal. Für einen Ausländer ist es wichtig, das Recht am Gebäude selbst und das Recht am darunter liegenden Grundstück zu trennen.

In der Praxis bedeutet dies, dass Sie bei einer Villentransaktion immer einen Blick auf zwei Dokumentenebenen werfen müssen: auf das Objekt selbst und auf das Grundstück, auf dem es sich befindet. Der Fehler, den viele Käufer machen, besteht darin, dass sie die Villa als einen Vermögenswert betrachten, obwohl dies rechtlich nicht der Fall ist.

Grundstück

Ein Grundstück wird unter einem separaten Titel registriert, meist durch ein Chanot oder ein anderes starkes Dokument mit ähnlicher Rechtskraft. Ausländer kaufen im normalen Marktszenario kein Eigentumsgrundstück in Thailand.

Deshalb ist die richtige Eigentumsstruktur rund um Villen und Häuser so wichtig. Wenn Sie eine Immobilie auf einem Grundstück kaufen, müssen Sie bei der Transaktion im Voraus wissen, wie das Grundstück registriert ist, für welchen Zeitraum und mit welchen Verlängerungsbedingungen.

So betrachten Sie die Vertragsstruktur

Wenn Sie eine Wohnung zum Wohnen oder zur Miete kaufen, werden in der Regel zunächst die Auslandsquote und die Eigentumsform der Wohnung geprüft. Wenn Sie eine Villa kaufen, liegt der Schwerpunkt auf dem Erbpachtvertrag, dem Eigentumsstatus und den Registrierungsregeln.

Für einen Investor ist nicht nur das Objekt selbst wichtig, sondern auch, wie klar die Eigentumsverhältnisse am Ende sind. Je transparenter das Kaufmodell ist, desto einfacher ist es, den Vermögenswert zu verwalten, zu vermieten und später zu verkaufen.

Geben Sie vor der Reservierung die Art des Vermögenswerts an.
Trennen Sie das Recht auf eine Einheit, das Recht auf ein Gebäude und das Recht auf Grundstücke.
Prüfen Sie, ob die Immobilie direktes Eigentum eines Ausländers ist oder ob eine Miete erforderlich ist.
Schauen Sie sich die Vertragsstruktur ebenso sorgfältig an wie den Standort und den Preis.

Fazit

Der Hauptfehler beim Kauf in Thailand besteht darin, Immobilien als universelles Produkt zu betrachten. In der Praxis folgen die Eigentumswohnung, die Villa und das darunter liegende Grundstück unterschiedlichen Rechtslogiken, und genau diese gilt es vor der ersten Zahlung zu verstehen.