Schlafzimmer in Phuket werden nicht nach Träumen, sondern nach dem Nutzungsszenario ausgewählt. Und die Zahlen hier sind überraschend ehrlich: In Eigentumswohnungen herrscht 1BR, in Villen dominieren Großfamilienformate.
Einer der teuersten Fehler, den ein Käufer in Phuket macht, besteht darin, den Grundriss nach seiner eigenen momentanen Stimmung zu wählen. So funktioniert der Markt nicht. Es zeigt sich sehr schnell, welche Formate von Mietern und Käufern tatsächlich benötigt werden und welche vor allem dazu dienen, in der Broschüre schön auszusehen. Manchmal ist die Wahrheit überraschend einfach. Und das macht es besonders nützlich.
Laut C9 Hotelworks sind Ein-Zimmer-Wohnungen im Eigentumswohnungssegment auch heute noch das wichtigste Mietformat sowohl für Kurz- als auch für Langzeitmärkte. In der Struktur kurzfristiger Mietverträge entfallen 48 % auf 1BR, bei langfristigen Mietverträgen 49 %. Zum Vergleich: Studios entfallen auf ca. 9-10 %, Zwei-Zimmer-Wohnungen auf 16-23 % und Drei-Zimmer-Wohnungen auf 20-25 %, je nach Mietformat. Das heißt, der Markt spricht sehr deutlich: Wenn es um Eigentumswohnungen geht, bleibt das wichtigste Arbeitsprodukt ein kompetentes Ein-Zimmer-Apartment.
Warum passiert das? Denn 1BR in Phuket ist genau das Richtige. Es ist für ein Paar verständlich, für einen Einzelkäufer verständlich, für einen Langzeitmieter verständlich, für einen Investor verständlich und erfordert keinen zu hohen Einstiegspreis für das Projekt. Dies ist ein dramafreies Format. Und entgegen aller Klischees liebt der Markt alles, was keiner allzu großen Erklärung bedarf.
Bei Villen ist das Bild umgekehrt. Dort verschiebt sich der Markt spürbar nach oben. Im kurzfristigen Mietmix nehmen 4-Zimmer-Mietwohnungen und mehr etwa 70 % ein, im langfristigen Mietmix etwa 67 %. Villen mit drei Schlafzimmern sind ebenfalls stark, aber als nächste Schicht. Villen mit einem Schlafzimmer sehen fast exotisch aus. Und das ist auch logisch: Eine Person mietet oder kauft keine Villa aus Gründen des Minimalismus. Er kauft Privatsphäre, Familie, Freunde, einen Pool, einen Gruppenaufenthalt und ein Gefühl von Raum. Wenn dieser Platz nicht ausreicht, beginnt das Format selbst an Bedeutung zu verlieren.
Dies führt zu einer sehr wichtigen Schlussfolgerung für den Anleger. Es besteht keine Notwendigkeit, die Eigentumswohnungslogik auf die Villa zu übertragen und umgekehrt. Eine kleine Wohnung profitiert von Häufigkeit und Vielseitigkeit. Die große Villa gewinnt bei der Prüfung und dem Nutzungsszenario. Wenn Sie eine Villa mit 3 bis 4 Schlafzimmern kaufen, sind Sie in einem Produkt für Familien, Firmen und Premium-Aufenthalte enthalten. Wenn Sie sich für eine 1BR-Eigentumswohnung entscheiden, bewegen Sie sich in einem Segment, das der Markt einfach jeden Tag braucht.
Das Lustige ist, dass der Markt hier besonders gnadenlos gegenüber der Fantasie der Käufer ist. Die Leute denken gerne, dass sie „etwas Ungewöhnliches“ nehmen und der Markt sie dafür belohnen wird. Normalerweise nicht. Der Markt belohnt nicht Originalität um der Originalität willen, sondern eine exakte Passung in das Nachfrageszenario. Daher sind Schlafzimmer in Phuket keine Frage des Geschmacks. Das ist eine Frage der Mathematik.
Kurz gesagt: Wenn Sie Vielseitigkeit und große Liquidität in einer Eigentumswohnung wünschen, sollten Sie sich für ein starkes 1BR entscheiden. Wenn Sie Villen spielen möchten, haben Sie keine Angst vor dem Großfamilienformat, denn das ist auf der Insel die Norm und keine luxuriöse Ausnahme.
