Bei der Vermietung gewinnt nicht derjenige, der die schönste Zahl gehört hat, sondern derjenige, der es versteht, das Objekt in Belegung, Kosten, Ausfallzeiten und Qualität der Bewirtschaftung aufzuschlüsseln.
Wenn einem Käufer in Phuket Renditen angezeigt werden, werden diese oft so dargestellt, als würde das Geld hier direkt aus der tropischen Luft wachsen. Ein paar schöne Prozentzahlen, ein zufriedener Tonfall, das Wort passiv und schon scheint es, dass Buchhaltung nicht mehr nötig ist. Unglücklicherweise für das Marketing und glücklicherweise für den gesunden Menschenverstand ist Rentabilität fast immer langweiliger als Präsentation. Und das bedeutet, dass es nützlicher ist.
Das erste, was Sie tun müssen, ist, Brutto und Netto nicht mehr zu verwechseln. Ein hoher Mietpreis an sich sagt nichts aus, wenn Sie Belegung, Saisonalität, Plattformgebühren, Verwaltungskosten, Reinigung, Reparaturen, Fonds für die Erneuerung der Möbel, Stromrechnungen, einfache Abnutzung und Ausfallzeiten nicht verstehen. Geld liebt Zahlen, nicht Romantik. Vor allem das Geld anderer Leute.
Zweitens: Phuket ist nicht ein Mietmarkt, sondern mehrere gleichzeitig. Es gibt kurze Aufenthalte, es gibt lange Aufenthalte, es gibt Hybridszenarien, es gibt eine Familiennachfrage, es gibt Lifestyle-Vermietung, es gibt ein Produkt im Rahmen des betreibergeführten Mietmodells. Das gleiche Objekt kann in einem Modell stark und in einem anderen eher mittelmäßig sein. Die Frage ist also nicht „wie viel bringt es“, sondern „in welchem Modell, unter welchen Einschränkungen und von wem wird es verwaltet.“
Ein separates Thema ist die rechtliche und betriebliche Eignung. Nicht jedes Wohnprojekt kann als kleines Hotel funktionieren, nur weil jemand es in eine Broschüre schreiben wollte. Sie müssen sich die Regeln des Komplexes, das Verwaltungsformat, Beschränkungen für kurzfristige Unterkünfte und die tatsächlichen Fähigkeiten des Betreibers ansehen. Ist dies nicht der Fall, wird die Mietprognose zur Fiktion. Manchmal talentiert, aber immer noch Literatur.
Die dritte Schicht ist das Produkt selbst. Eine gute Rentabilität geht selten mit einer Anlage einher, deren Betrieb unbequem ist. Wenn die Aufteilung seltsam ist, zu viele Möbel vorhanden sind, es keinen Stauraum gibt, das Schlafzimmer dunkel ist und die Gemeinschaftsräume schneller altern als die Handtücher in einem guten Hotel, wird der Mieter dies bemerken. Und er wird merken, bevor der Investor Zeit hat, sich selbst zu erklären, dass „es nur eine vorübergehende Marktpause ist.“
Auf dem reifen Markt von Phuket sind Vermietungen zunehmend auf hochwertige Verarbeitung angewiesen. Laut C9 Hotelworks befindet sich der Markt bereits in einer Phase, in der schwache Projekte mit einem vagen USP verlieren werden. Das ist logisch: Bei einem großen Angebot werden Mieter und Käufer wählerischer. In solchen Zeiten wird besonders deutlich, warum Profitabilität nicht durch ein Versprechen, sondern durch die Wahl von Standort, Produkt und Management entsteht.
Wenn wir ganz ehrlich sind: Die beste Angewohnheit für Mietinvestitionen ist eine langweilige Tabellenkalkulation. Kein Glaube, keine Hoffnung, kein Verkäufer mit tadelloser Diktion. Tisch. Wenn der Proband es ungeschminkt aushält, dann kann man schon ernsthaft mit ihm reden. Alles andere überlässt man am besten denen, die gerne in Stimmung investieren.
