Połowa rynku uwielbia rozmawiać o wejściu. Sprytny inwestor myśli o wyjściu już od pierwszego dnia, ponieważ płynność na Phuket już dawno przestała być automatyczna.
Na rynku w Phuket wszyscy uwielbiają rozmawiać o tym, jak kupować. To motyw poprawiający samopoczucie: emocje, wybór, rozwój, piękne dzielnice i uczucie, że prawie siedzisz na tarasie z widokiem. Dużo rzadziej rozmawiają o tym, jak później wyjść z aktywa. Najwyraźniej dlatego, że słowo płynność nie wygląda tak ładnie przy palmach. Ale na próżno. To płynność odróżnia inwestycję od drogiej pamiątki.
Według C9 Hotelworks, w pierwszym kwartale 2025 roku w Phuket znajdowało się około 40 600 lokali mieszkalnych w 343 projektach. Oznacza to prostą rzecz: na rynku wtórnym konkurujesz nie tylko z sąsiadami ze swojego kompleksu, ale także nowym produktem, który stale pojawia się na rynku. Jeśli nieruchomość jest słaba, rynek nie ma obowiązku jej ratować tylko dlatego, że znajduje się na wyspie.
Wyjście zaczyna się w momencie wejścia. To nie najgłośniejsze, ale najbardziej zrozumiałe obiekty sprzedają się bardziej płynnie: wygodny układ, dobra mikrolokalizacja, odpowiednia powierzchnia, jasna forma własności, normalne zarządzanie, normalna historia obiektu i produkt, który da się wytłumaczyć następnemu nabywcy bez teatru. Im dłużej trzeba opowiadać legendę, tym bardziej niepokojąca staje się sama nieruchomość.
Wiele osób przecenia rzadkość i nie docenia wszechstronności. Bardzo specyficzna jednostka o ekscentrycznym układzie, nietypowym wykończeniu lub bardzo wąskim zastosowaniu może wyglądać spektakularnie, ale trudno ją sprzedać. Powszechnie dobra nieruchomość często przewyższa ją pod względem płynności po prostu dlatego, że odpowiada większej liczbie kupujących i najemców.
Osobnym czynnikiem jest stan kompleksu po kilku latach od jego ukończenia. W Phuket kierownictwo pochłania kapitalizację szybciej, niż wiele osób chce przyznać. Zmęczone powierzchnie wspólne, zła konserwacja, sprzeczne kancelarie prawne, tani, starzejący się projekt i słaba obsługa bardzo szybko zamieniają niegdyś piękny projekt w obiekt z objaśnieniami. A każdy przedmiot z objaśnieniami zawsze sprzedaje się gorzej niż przedmiot bez uzasadnień.
Kolejnym błędem jest mylenie ceny pożądanej z ceną rynkową. Szczególnie niebezpieczne jest ustalanie ceny nieruchomości na odsprzedaż w oparciu o emocjonalną historię jej posiadania. Rynek tak naprawdę nie interesuje, ile miłości wkładasz w meble i jak pięknie jadłeś śniadanie na balkonie. Rynek dba o porównywalne partie, stan produktu, szybkość wyjścia i to, jak bardzo nowy nabywca może zintegrować ten atut ze swoją logiką.
Dobry atut w Phuket to nie tylko taki, który miło jest kupić. To taki, którego sprzedaż nie jest bolesna. Dlatego też, jeśli przedmiot jest trudny do wyjaśnienia przed zakupem, prawie na pewno trudno będzie go później sprzedać. I tak, to nudne kryterium. Dlatego jest to takie przydatne.
