Phuket nie wybiera między willą a apartamentem, jak w przypadku romantycznego sporu. Rynek od dawna dzieli role: mieszkania odbierają objętość i elastyczność, wille odbierają premium i popyt rodzinny.
Debata na temat „willi czy mieszkania” w Phuket często toczy się tak, jakby istniała jedna prawidłowa odpowiedź i jeden typ nabywcy. Jest dobry do kawy, ale nie nadaje się do pieniędzy. Ponieważ rynek już dawno zdecydował o wszystkim za nas w znacznie spokojniejszy sposób: apartamenty i wille tutaj nie konkurują bezpośrednio, ale obsługują różne scenariusze popytu.
Według C9 Hotelworks na pierwszy kwartał 2025 r. aktywna podaż mieszkań w Phuket obejmowała około 40 600 mieszkań w 343 projektach. Z tego 33 704 lokale, czyli prawie 83%, to mieszkania własnościowe. Wille i inne produkty wyładowywane zajmują 6896 lokali, czyli 17%. To już wiele mówi. Ogromny wolumen rynku, płynność wejścia i większość elastycznego popytu nadal występują w segmencie mieszkań.
Jednocześnie cena opowiada ciekawszą historię niż tylko ilość. Średnia cena mieszkań własnościowych w Phuket w 2025 r. wyniosła około 144 000 bahtów za metr kwadratowy, podczas gdy mediana willi i gruntów wynosiła około 70 000 bahtów za metr kwadratowy. Na pierwszy rzut oka można wyciągnąć leniwy wniosek, że mieszkania są „droższe”. W rzeczywistości wszystko nie jest tak prymitywne. Mieszkania mają wyższą cenę za metr, ponieważ produkt jest bardziej zwarty, bardziej płynny, częściej zlokalizowany w gęstszych węzłach mieszkaniowych i łatwiej jest wpasować się w matematykę inwestycyjną dla obcokrajowca.
Ale wille odbierają to, czego mieszkanie nie może: prywatność, ziemię, scenariusz rodzinny, pobyt grupowy i wysoki absolutny bilet. Na przykład w Cherngtalay średnia cena mieszkania z jedną sypialnią może osiągnąć 19,4 miliona bahtów, podczas gdy wille z trzema sypialniami i produkty wyładowywane wzrosną do 137,9 miliona bahtów. Oznacza to, że willa przegrywa pod względem masowej popularności, ale wygrywa w przypadku biletu premium i tej części popytu, w której ludzie kupują nie tylko metry kwadratowe, ale przestrzeń i styl życia.
Co idzie lepiej? Szczerze mówiąc, najlepiej sprawdza się to, co lepiej pasuje do zadania. Condo jest dziś silniejsze pod względem wszechstronności. Łatwiej kupić dla obcokrajowca, łatwiej zintegrować z długim pobytem lub użytkowaniem mieszanym, łatwiej dostarczyć w zrozumiałych formatach i łatwiej później odsprzedać, jeśli sam projekt nie starzeje się jak źle wykonany hotel. Willa jest silniejsza tam, gdzie kupujący lub najemca szuka prywatności, rodzinnego wypoczynku, basenowego stylu życia i jest skłonny zapłacić nie tylko za lokalizację, ale także za scenariusz życia.
Patrząc przez pryzmat czynszu, różnica staje się jeszcze wyraźniejsza. C9 odnotowuje, że mieszkania z jedną sypialnią pozostają najpopularniejszym produktem na wynajem zarówno w scenariuszu krótko-, jak i długoterminowym. Natomiast w segmencie willi dominują produkty z 3 i 4 sypialniami, zwłaszcza na wakacje i pobyty grupowe. To normalna logika dojrzałego rynku: mieszkania są serwisowane szerzej i częściej, wille zarabiają tam, gdzie człowiek potrzebuje czegoś więcej niż tylko wygodnego mieszkania.
Phuket nie prosi inwestora o wybór obozu i bronienie go do końca życia. Prosi, aby nie mylić formatów. Condo to uniwersalne narzędzie pracy. Villa to droższa i bardziej wymagająca strategia. A jeśli spróbują ci je sprzedać jako jedną i tę samą rzecz, to sprzedają nie rynek, ale nastrój.
