W leasingu zwycięzcą nie jest ten, kto usłyszał najpiękniejszą figurę, ale ten, kto wie, jak rozłożyć obiekt na obłożenie, wydatki, przestoje i jakość zarządzania.
Kiedy nabywcy w Phuket pokazują zyski, często przedstawia się je tak, jakby pieniądze rosły prosto z tropikalnego powietrza. Kilka pięknych procentów, zadowolony ton głosu, słowo pasywny i teraz wydaje się, że księgowość nie jest już potrzebna. Niestety dla marketingu i na szczęście dla zdrowego rozsądku, rentowność jest prawie zawsze nudniejsza niż prezentacja. A to oznacza, że jest bardziej użyteczny.
Pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to przestać mylić brutto i netto. Wysoka stawka czynszu sama w sobie nic nie mówi, jeśli nie rozumiesz obłożenia, sezonowości, opłat za platformę, kosztów zarządzania, sprzątania, napraw, funduszu na odnowienie mebli, rachunków za media, zwykłego zużycia i okresów przestojów. Pieniądze kochają liczby, a nie romanse. Zwłaszcza cudze pieniądze.
Po drugie: Phuket to nie jeden rynek wynajmu, ale kilka na raz. Jest krótki pobyt, jest długi pobyt, istnieją scenariusze hybrydowe, jest popyt ze strony rodziny, istnieje wynajem lifestylowy, istnieje produkt w modelu wynajmu prowadzonego przez operatora. Ten sam obiekt może być mocny w jednym modelu i całkiem przeciętny w innym. Pytaniem zatem nie jest „ile daje”, ale „w jakim modelu, pod jakimi ograniczeniami i przez kogo będzie zarządzany”.
Osobnym tematem jest sprawność prawna i użytkowa. Nie każdy projekt mieszkaniowy może funkcjonować jako mały hotel tylko dlatego, że ktoś chciał to napisać w broszurze. Należy przyjrzeć się zasadom kompleksu, formatowi zarządzania, ograniczeniom dotyczącym krótkotrwałego zakwaterowania i rzeczywistym możliwościom operatora. Jeżeli tak nie jest, prognoza czynszów staje się gatunkiem fikcji. Czasem utalentowana, ale jednak literacka.
Trzecia warstwa to sam produkt. Dobra rentowność rzadko kiedy występuje w obiekcie, który jest niewygodny w obsłudze. Jeśli układ jest dziwny, jest za dużo mebli, brakuje miejsca do przechowywania, w sypialni jest ciemno, a części wspólne starzeją się szybciej niż ręczniki w dobrym hotelu, najemca to zauważy. I zauważy, zanim inwestor zdąży sobie wytłumaczyć, że „na rynku jest tylko chwilowa przerwa”.
Na dojrzałym rynku Phuket czynsze w coraz większym stopniu zależą od jakości wykonania. Według C9 Hotelworks rynek jest już w fazie, w której stracą słabe projekty z niejasnym USP. To logiczne: przy dużej podaży najemcy i kupujący stają się bardziej selektywni. W takich okresach szczególnie jasne jest, dlaczego rentowność nie jest tworzona przez obietnicę, ale przez wybór lokalizacji, produktu i zarządzania.
Jeśli mamy być całkowicie szczerzy, najlepszym nawykiem inwestycyjnym w zakresie wynajmu jest nudny arkusz kalkulacyjny. Ani wiara, ani nadzieja, ani sprzedawca o nienagannej dykcji. Tabela. Jeśli obiekt wytrzymuje to bez makijażu, to możesz już z nim poważnie porozmawiać. Całą resztę najlepiej pozostawić tym, którzy lubią inwestować w nastrój.
