Bij verhuur is de winnaar niet degene die het mooiste cijfer heeft gehoord, maar degene die het object weet op te splitsen in bezetting, kosten, stilstand en kwaliteit van beheer.
Wanneer de opbrengsten aan een koper in Phuket worden getoond, wordt deze vaak gepresenteerd alsof het geld hier rechtstreeks uit de tropische lucht komt groeien. Een paar mooie percentages, een tevreden toon, het woord passief en nu lijkt het erop dat boekhouden niet meer nodig is. Helaas voor de marketing en gelukkig voor het gezond verstand is winstgevendheid bijna altijd saaier dan presentatie. En dat betekent dat het nuttiger is.
Het eerste dat u moet doen, is stoppen met het verwarren van bruto en netto. Een hoge huurprijs zegt op zichzelf niets als je geen inzicht hebt in de bezetting, seizoensinvloeden, platformkosten, beheerkosten, schoonmaak, reparaties, meubelvernieuwingsfonds, energierekeningen, eenvoudige slijtage en stilstandperioden. Geld houdt van cijfers, niet van romantiek. Vooral het geld van anderen.
Ten tweede: Phuket is niet รฉรฉn verhuurmarkt, maar meerdere tegelijk. Er is kort verblijf, er is lang verblijf, er zijn hybride scenario's, er is gezinsvraag, er is lifestyle verhuur, er is een product onder het exploitantgestuurde verhuurmodel. Hetzelfde object kan sterk zijn in het ene model en tamelijk middelmatig in het andere. Daarom is de vraag niet โhoeveel levert het opโ, maar โin welk model, onder welke beperkingen en door wie zal het worden beheerdโ.
Een apart onderwerp is de juridische en operationele fit. Niet elk woonproject kan als klein hotel functioneren, simpelweg omdat iemand het in een brochure wilde schrijven. Je moet kijken naar de regels van het complex, de managementvorm, beperkingen op kortetermijnaccommodatie en de werkelijke capaciteiten van de exploitant. Als dit niet het geval is, wordt de huurprognose een fictiegenre. Soms getalenteerd, maar toch literatuur.
De derde laag is het product zelf. Goede winstgevendheid komt zelden voor in een faciliteit die lastig te bedienen is. Als de indeling vreemd is, er te veel meubilair is, er geen opbergruimte is, de slaapkamer donker is en de gemeenschappelijke ruimtes in een goed hotel sneller verouderen dan de handdoeken, zal de huurder dit merken. En voordat de belegger de tijd heeft om zichzelf uit te leggen, zal hij merken dat โer slechts een tijdelijke pauze in de markt isโ.
In de volwassen markt van Phuket is de verhuur steeds meer afhankelijk van kwaliteitsvol vakmanschap. Volgens C9 Hotelworks bevindt de markt zich al in een fase waarin zwakke projecten met een vage USP zullen verliezen. Dat is logisch: bij een groot aanbod worden huurders en kopers selectiever. Tijdens zulke periodes wordt vooral duidelijk waarom winstgevendheid niet wordt gecreรซerd door een belofte, maar door de selectie van locatie, product en management.
Als we helemaal eerlijk zijn, is de beste gewoonte om in huur te investeren een saaie spreadsheet. Geen geloof, geen hoop, geen verkoper met een onberispelijke dictie. Tafel. Als het onderwerp het zonder make-up kan verdragen, kun je al serieus met hem praten. Al het andere kan het beste worden overgelaten aan degenen die graag in de stemming investeren.
