חדרי שינה בפוקט נבחרים לא לפי חלומות, אלא לפי תרחיש השימוש. והמספרים כאן כנים באופן מפתיע: כללים של 1BR בדירות, פורמטים משפחתיים גדולים שולטים בוילות.
אחת הטעויות היקרות ביותר שקונה עושה בפוקט היא בחירת פריסה לפי מצב הרוח הרגעי שלו. השוק לא עובד ככה. מהר מאוד זה מראה אילו פורמטים באמת נחוצים על ידי שוכרים וקונים, ואילו נמצאים שם בעיקר כדי להיראות יפה בחוברת. לפעמים האמת פשוטה באופן מפתיע. וזה עושה את זה שימושי במיוחד.
לפי C9 Hotelworks, בגזרת הדירות, יחידות בנות חדר שינה אחד נותרות כיום פורמט ההשכרה העיקרי עבור שווקים לטווח קצר וארוך כאחד. במבנה של שכירות לטווח קצר, 1BR מהווה 48%, בטווח ארוך 49%. לשם השוואה: דירות סטודיו מחזיקות בכ-9-10%, דירות שני חדרים 16-23% ודירות שלושה חדרים 20-25%, תלוי בפורמט ההשכרה. כלומר, השוק מדבר בצורה ברורה מאוד: כשזה מגיע לדירות, המוצר העובד העיקרי נשאר חדר שינה אחד מוכשר.
למה זה קורה? כי 1BR בפוקט מגיע למקום המתוק. זה מובן לזוג, מובן לרוכש סולו, מובן לדייר ארוך, מובן למשקיע, ולא מצריך מחיר כניסה גבוה מדי מהפרויקט. זהו פורמט נטול דרמה. והשוק, בניגוד לסטריאוטיפים, אוהב כל מה שלא דורש יותר מדי הסברים.
עם וילות התמונה הפוכה. שם השוק מוזז באופן ניכר כלפי מעלה בגודלו. בתמהיל שכירות לטווח קצר 4 חדרי שינה ומעלה תופסים כ-70%, ובטווח הארוך כ-67%. וילות עם שלושה חדרי שינה הן גם חזקות, אבל כמו השכבה הבאה. וילות עם חדר שינה אחד נראות כמעט אקזוטיות. וזה גם הגיוני: אדם לא שוכר או קונה וילה למען המינימליזם. הוא קונה פרטיות, משפחה, חברים, בריכה, שהייה קבוצתית ותחושת מרחב. אם המקום הזה לא מספיק, הפורמט עצמו מתחיל לאבד משמעות.
זה מוביל למסקנה חשובה מאוד עבור המשקיע. אין צורך להעביר את ההיגיון של הקונדו לוילה ולהיפך. דירה קטנה נהנית מתדירות ומרבגוניות. הווילה הגדולה זוכה בהמחאה ובתרחיש השימוש. אם אתם רוכשים וילה 3-4 חדרי שינה, אתם כלולים במוצר למשפחות, חברות ושהייה פרימיום. אם אתה לוקח דירה של 1BR, אתה משחק בקטע שהשוק פשוט צריך כל יום.
הדבר המצחיק הוא שכאן השוק חסר רחמים במיוחד לדמיונו של הקונה. אנשים אוהבים לחשוב שהם ייקחו "משהו יוצא דופן" והשוק יתגמל אותם על כך. בדרך כלל לא. השוק אינו מתגמל מקוריות לשם מקוריות, אלא התאמה מדויקת לתרחיש הביקוש. לכן, חדרי שינה בפוקט הם לא עניין של טעם. זה עניין של מתמטיקה.
בקיצור: אם אתה רוצה צדדיות ונזילות רחבה בדירת דירה, חפש חדר 1 יח"צ חזק. אם אתם רוצים לשחק בוילות, אל תפחדו מהפורמט המשפחתי הגדול, כי זו הנורמה באי, ולא היוצא מן הכלל היוקרתי.
