En el arrendamiento, el ganador no es el que escuchó la cifra más bella, sino el que sabe desglosar el objeto en ocupación, gastos, tiempo de inactividad y calidad de gestión.
Cuando se muestran los rendimientos a un comprador en Phuket, a menudo se los presenta como si el dinero aquí creciera directamente del aire tropical. Unos bonitos porcentajes, un tono de voz satisfecho, la palabra pasiva y ahora parece que ya no hace falta la contabilidad. Desafortunadamente para el marketing y afortunadamente para el sentido común, la rentabilidad es casi siempre más aburrida que la presentación. Y eso significa que es más útil.
Lo primero que hay que hacer es dejar de confundir bruto y neto. Una tarifa de alquiler alta en sí misma no dice nada si no se comprende la ocupación, la estacionalidad, las tarifas de la plataforma, los costos de gestión, la limpieza, las reparaciones, el fondo de renovación de muebles, las facturas de servicios públicos, el simple desgaste y los períodos de inactividad. Al dinero le encantan los números, no el romance. Especialmente el dinero de otras personas.
Segundo: Phuket no es un mercado de alquiler, sino varios a la vez. Hay corta estancia, hay larga estancia, hay escenarios híbridos, hay demanda familiar, hay alquiler estilo de vida, hay un producto bajo el modelo de alquiler liderado por operador. El mismo objeto puede ser fuerte en un modelo y bastante mediocre en otro. Por tanto, la pregunta no es “cuánto aporta”, sino “en qué modelo, bajo qué restricciones y quién será gestionado”.
Un tema aparte es la idoneidad jurídica y operativa. No todos los proyectos residenciales pueden funcionar como un pequeño hotel simplemente porque alguien quiso escribirlo en un folleto. Es necesario tener en cuenta las reglas del complejo, el formato de gestión, las restricciones de alojamiento a corto plazo y las capacidades reales del operador. Si no es así, la previsión del alquiler se convierte en un género de ficción. A veces talentoso, pero sigue siendo literatura.
La tercera capa es el producto mismo. La buena rentabilidad rara vez se encuentra en una instalación que sea incómoda de operar. Si la distribución es extraña, hay demasiados muebles, no hay espacio para guardar cosas, el dormitorio está oscuro y las zonas comunes envejecen más rápido que las toallas en un buen hotel, el inquilino lo notará. Y se dará cuenta antes de que el inversor tenga tiempo de explicarse que “sólo hay una pausa temporal en el mercado”.
En el mercado maduro de Phuket, los alquileres dependen cada vez más de la calidad de la mano de obra. Según C9 Hotelworks, el mercado ya se encuentra en una fase en la que los proyectos débiles con un PVU vago perderán. Esto es lógico: ante una gran oferta, los inquilinos y compradores se vuelven más selectivos. Durante esos períodos, queda especialmente claro por qué la rentabilidad no se crea mediante una promesa, sino mediante la selección de la ubicación, el producto y la gestión.
Si somos completamente honestos, el mejor hábito de inversión en alquiler es una aburrida hoja de cálculo. Ni fe, ni esperanza, ni un vendedor de dicción impecable. Mesa. Si el sujeto puede soportarlo sin maquillaje, entonces ya podrás hablar con él en serio. Todo lo demás es mejor dejarlo en manos de aquellos a quienes les gusta invertir en el estado de ánimo.
