पट्टे पर देने में, विजेता वह नहीं है जिसने सबसे सुंदर आंकड़ा सुना है, बल्कि वह है जो जानता है कि वस्तु को अधिभोग, व्यय, डाउनटाइम और प्रबंधन की गुणवत्ता में कैसे विभाजित किया जाए।
जब फुकेत में किसी खरीदार को उपज दिखाई जाती है, तो उसे अक्सर ऐसे प्रस्तुत किया जाता है जैसे कि यहां पैसा सीधे उष्णकटिबंधीय हवा से बढ़ रहा है। कुछ सुंदर प्रतिशत, आवाज़ का संतुष्ट स्वर, निष्क्रिय शब्द और अब ऐसा लगता है कि लेखांकन की अब आवश्यकता नहीं है। दुर्भाग्य से विपणन के लिए और सौभाग्य से सामान्य ज्ञान के लिए, प्रस्तुति की तुलना में लाभप्रदता लगभग हमेशा अधिक उबाऊ होती है। और इसका मतलब यह है कि यह अधिक उपयोगी है।
पहली चीज़ जो आपको करने की ज़रूरत है वह है ग्रॉस और नेट को भ्रमित करना बंद करें। यदि आप अधिभोग, मौसमी, प्लेटफ़ॉर्म शुल्क, प्रबंधन लागत, सफाई, मरम्मत, फर्नीचर नवीनीकरण निधि, उपयोगिता बिल, साधारण टूट-फूट और डाउनटाइम अवधि को नहीं समझते हैं तो उच्च किराये की दर अपने आप में कुछ नहीं कहती है। पैसे को नंबर पसंद हैं, रोमांस नहीं। खासकर दूसरे लोगों का पैसा.
दूसरा: फुकेत एक किराये का बाजार नहीं है, बल्कि एक साथ कई किराये का बाजार है। अल्प प्रवास है, दीर्घ प्रवास है, मिश्रित परिदृश्य हैं, पारिवारिक मांग है, जीवनशैली किराये पर है, ऑपरेटर के नेतृत्व वाले किराये मॉडल के तहत एक उत्पाद है। एक ही वस्तु एक मॉडल में मजबूत हो सकती है और दूसरे में काफी औसत दर्जे की हो सकती है। इसलिए, सवाल यह नहीं है कि "यह कितना प्रदान करता है", बल्कि "किस मॉडल में, किन प्रतिबंधों के तहत और किसके द्वारा इसका प्रबंधन किया जाएगा।"
एक अलग विषय कानूनी और परिचालन संबंधी फिट है। प्रत्येक आवासीय परियोजना एक छोटे होटल के रूप में केवल इसलिए संचालित नहीं हो सकती क्योंकि कोई इसे ब्रोशर में लिखना चाहता था। आपको कॉम्प्लेक्स के नियमों, प्रबंधन प्रारूप, अल्पकालिक आवास पर प्रतिबंध और ऑपरेटर की वास्तविक क्षमताओं को देखने की जरूरत है। यदि ऐसा नहीं है, तो किराये का पूर्वानुमान कल्पना की एक शैली बन जाता है। कभी-कभी प्रतिभाशाली, लेकिन फिर भी साहित्यिक।
तीसरी परत उत्पाद ही है. अच्छी लाभप्रदता शायद ही कभी ऐसी सुविधा में रहती है जो संचालित करने में असुविधाजनक हो। यदि लेआउट अजीब है, बहुत अधिक फर्नीचर है, कोई भंडारण नहीं है, शयनकक्ष में अंधेरा है, और सामान्य क्षेत्र एक अच्छे होटल में तौलिये की तुलना में तेजी से पुराने हो रहे हैं, तो किरायेदार इस पर ध्यान देगा। और इससे पहले कि निवेशक के पास खुद को समझाने का समय हो, वह नोटिस करेगा कि "बाजार में सिर्फ एक अस्थायी ठहराव है।"
फुकेत के परिपक्व बाजार में, किराये तेजी से गुणवत्तापूर्ण कारीगरी पर निर्भर होते जा रहे हैं। सी9 होटलवर्क्स के अनुसार, बाजार पहले से ही ऐसे चरण में है जहां अस्पष्ट यूएसपी वाली कमजोर परियोजनाओं को नुकसान होगा। यह तर्कसंगत है: बड़ी आपूर्ति के साथ, किरायेदार और खरीदार अधिक चयनात्मक हो जाते हैं। ऐसी अवधि के दौरान, यह विशेष रूप से स्पष्ट है कि लाभप्रदता किसी वादे से नहीं, बल्कि स्थान, उत्पाद और प्रबंधन के चयन से क्यों बनती है।
यदि हम पूरी तरह से ईमानदार हैं, तो किराये पर निवेश की सबसे अच्छी आदत एक उबाऊ स्प्रेडशीट है। न आस्था, न आशा, न त्रुटिहीन उच्चारण वाला सेल्समैन। मेज़। यदि विषय बिना मेकअप के इसे झेल सकता है, तो आप पहले से ही उससे गंभीरता से बात कर सकते हैं। बाकी सब कुछ उन लोगों के लिए छोड़ देना बेहतर है जो मूड में निवेश करना पसंद करते हैं।
