En leasing, le gagnant n'est pas celui qui a entendu le plus beau chiffre, mais celui qui sait décomposer l'objet en occupation, dépenses, temps d'arrêt et qualité de gestion.
Lorsque les rendements sont présentés à un acheteur à Phuket, ils sont souvent présentés comme si l'argent ici venait tout droit de l'air tropical. Quelques beaux pourcentages, un ton de voix satisfait, le mot passif et il semble désormais que la comptabilité ne soit plus nécessaire. Malheureusement pour le marketing et heureusement pour le bon sens, la rentabilité est presque toujours plus ennuyeuse que la présentation. Et cela signifie que c’est plus utile.
La première chose à faire est d’arrêter de confondre brut et net. Un taux de location élevé en soi ne dit rien si vous ne comprenez pas l’occupation, la saisonnalité, les frais de plateforme, les frais de gestion, le nettoyage, les réparations, le fonds de renouvellement du mobilier, les factures de services publics, la simple usure et les périodes d’indisponibilité. L'argent aime les chiffres, pas la romance. Surtout l’argent des autres.
Deuxièmement : Phuket n’est pas un marché locatif, mais plusieurs à la fois. Il y a les courts séjours, les longs séjours, les scénarios hybrides, la demande familiale, la location style de vie, les produits selon le modèle de location dirigé par l'opérateur. Un même objet peut être fort dans un modèle et assez médiocre dans un autre. La question n’est donc pas « combien cela apporte-t-il », mais « selon quel modèle, sous quelles restrictions et par qui cela sera-t-il géré ».
Un sujet distinct est l’adéquation juridique et opérationnelle. Tous les projets résidentiels ne peuvent pas fonctionner comme un petit hôtel simplement parce que quelqu'un a voulu l'écrire dans une brochure. Il faut examiner les règles du complexe, le format de gestion, les restrictions sur l'hébergement de courte durée et les capacités réelles de l'opérateur. Si ce n’est pas le cas, la prévision locative devient un genre de fiction. Parfois talentueux, mais toujours littéraire.
La troisième couche est le produit lui-même. Une bonne rentabilité vit rarement dans une installation peu pratique à exploiter. Si l'aménagement est étrange, qu'il y a trop de meubles, qu'il n'y a pas de rangements, que la chambre est sombre et que les parties communes vieillissent plus vite que les serviettes d'un bon hôtel, le locataire le remarquera. Et il remarquera avant que l’investisseur n’ait le temps de s’expliquer qu’« il n’y a qu’une pause temporaire sur le marché ».
Sur le marché mature de Phuket, les locations dépendent de plus en plus d'un travail de qualité. Selon C9 Hotelworks, le marché est déjà dans une phase où les projets faibles avec un vague USP seront perdants. C’est logique : avec une offre importante, les locataires et les acheteurs deviennent plus sélectifs. Durant de telles périodes, il est particulièrement clair pourquoi la rentabilité n'est pas créée par une promesse, mais par le choix du lieu, du produit et de la gestion.
Si nous sommes tout à fait honnêtes, la meilleure habitude d’investir locatif est une feuille de calcul ennuyeuse. Ni la foi, ni l'espoir, ni un vendeur à la diction impeccable. Tableau. Si le sujet peut y résister sans maquillage, alors vous pouvez déjà lui parler sérieusement. Il est préférable de laisser tout le reste à ceux qui aiment investir dans l'humeur.
