Спальни на Пхукете выбирают не по мечте, а по сценарию использования. И цифры тут удивительно честные: в кондо правит 1BR, в виллах доминируют большие семейные форматы.
Одна из самых дорогих ошибок покупателя на Пхукете это выбирать планировку по собственному минутному настроению. Рынок так не живет. Он очень быстро показывает, какие форматы действительно нужны арендаторам и покупателям, а какие существуют в основном для того, чтобы красиво выглядеть в буклете. Иногда правда оказывается удивительно простой. И от этого особенно полезной.
По данным C9 Hotelworks, в condo-сегменте one-bedroom units сегодня остаются главным арендным форматом и для short-term, и для long-term рынка. В структуре short-term аренды 1BR занимают 48%, в long-term 49%. Для сравнения: студии держат около 9-10%, двухспальные квартиры 16-23%, а трехспальные 20-25% в зависимости от формата аренды. То есть рынок говорит предельно четко: если речь идет о кондо, главным рабочим продуктом остается именно грамотный one-bedroom.
Почему так происходит? Потому что 1BR на Пхукете попадает в золотую середину. Он понятен паре, понятен соло-покупателю, понятен long-stay арендатору, понятен инвестору и не требует от проекта слишком высокой входной цены. Это формат без драматизма. А рынок, вопреки стереотипам, очень любит все, что не требует слишком много объяснять.
С виллами картина обратная. Там рынок заметно смещен вверх по размеру. В short-term rental mix 4-bedroom-and-above занимают около 70%, а в long-term около 67%. Трехспальные виллы тоже сильны, но уже как следующий слой. Односпальные виллы выглядят почти экзотикой. И это тоже логично: человек снимает или покупает виллу не ради минимализма. Он покупает приватность, семью, друзей, бассейн, group stay и ощущение пространства. Если этого пространства мало, сам формат начинает терять смысл.
Отсюда следует очень важный вывод для инвестора. Не надо переносить логику condo на виллу и наоборот. Маленькая квартира выигрывает на частоте и универсальности. Большая вилла выигрывает на чеке и сценарии использования. Если вы покупаете 3-4BR villa, вы входите в продукт для семей, компаний и premium stays. Если берете 1BR condo, вы играете в сегмент, который просто нужен рынку каждый день.
Самое смешное, что именно здесь рынок особенно безжалостен к фантазии покупателя. Люди любят думать, что возьмут "что-то необычное" и рынок их за это наградит. Обычно нет. Рынок награждает не оригинальность ради оригинальности, а точное попадание в сценарий спроса. Поэтому спальни на Пхукете это не вопрос вкуса. Это вопрос математики.
Если говорить совсем коротко: хотите универсальность и широкую ликвидность в condo, смотрите на сильный 1BR. Хотите играть в виллы, не бойтесь большого семейного формата, потому что именно он и является на острове нормой, а не роскошным исключением.
