في التأجير، الفائز ليس من سمع أجمل رقم، ولكن من يعرف كيفية تقسيم الشيء إلى إشغال ونفقات وتوقف وجودة الإدارة.
عندما يتم عرض العائدات على المشتري في فوكيت، غالبًا ما يتم تقديمها كما لو أن الأموال هنا تنمو مباشرة من الهواء الاستوائي. بعض النسب الجميلة، ونبرة الصوت الراضية، والكلمة السلبية، ويبدو الآن أن المحاسبة لم تعد ضرورية. لسوء الحظ بالنسبة للتسويق ولحسن الحظ بالنسبة للحس السليم، فإن الربحية تكون دائمًا أكثر مللًا من العرض. وهذا يعني أنه أكثر فائدة.
أول شيء عليك فعله هو التوقف عن الخلط بين الإجمالي والصافي. لا يشير معدل الإيجار المرتفع في حد ذاته إلى أي شيء إذا كنت لا تفهم الإشغال والموسمية ورسوم المنصة وتكاليف الإدارة والتنظيف والإصلاحات وصندوق تجديد الأثاث وفواتير الخدمات وفترات التآكل البسيطة وفترات التوقف عن العمل. المال يحب الأرقام، وليس الرومانسية. وخاصة أموال الآخرين.
ثانيًا: فوكيت ليست سوق تأجير واحدة، بل هي عدة أسواق في وقت واحد. هناك إقامة قصيرة، وهناك إقامة طويلة، وهناك سيناريوهات هجينة، وهناك طلب عائلي، وهناك تأجير لأسلوب الحياة، وهناك منتج في إطار نموذج التأجير الذي يقوده المشغل. يمكن أن يكون نفس الكائن قويًا في نموذج ما ومتواضعًا تمامًا في نموذج آخر. ولذلك فإن السؤال ليس "ما هو حجم ما تقدمه"، بل "في أي نموذج، وتحت أي قيود، ومن سيتولى إدارته".
موضوع منفصل هو الملاءمة القانونية والتشغيلية. لا يمكن لكل مشروع سكني أن يعمل كفندق صغير لمجرد أن شخصًا ما أراد كتابته في كتيب. أنت بحاجة إلى إلقاء نظرة على قواعد المجمع وتنسيق الإدارة والقيود المفروضة على الإقامة قصيرة المدى والقدرات الحقيقية للمشغل. إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن توقعات الإيجار تصبح نوعا من الخيال. في بعض الأحيان موهوب، ولكن لا يزال الأدب.
الطبقة الثالثة هي المنتج نفسه. نادراً ما توجد الربحية الجيدة في منشأة غير ملائمة للتشغيل. إذا كان التصميم غريبًا، وكان هناك الكثير من الأثاث، ولا يوجد تخزين، وغرفة النوم مظلمة، والمناطق المشتركة تتقادم بشكل أسرع من المناشف في فندق جيد، فسوف يلاحظ المستأجر ذلك. وسوف يلاحظ قبل أن يتاح للمستثمر الوقت ليشرح لنفسه أن “هناك فقط توقف مؤقت في السوق”.
In Phuket's mature market, rentals are increasingly dependent on quality workmanship. وفقًا لـ C9 Hotelworks، فإن السوق يمر بالفعل بمرحلة ستخسر فيها المشاريع الضعيفة ذات سعر البيع المميز الغامض. وهذا أمر منطقي: مع العرض الكبير، يصبح المستأجرون والمشترون أكثر انتقائية. خلال مثل هذه الفترات، يكون من الواضح بشكل خاص لماذا يتم إنشاء الربحية ليس من خلال الوعد، ولكن من خلال اختيار الموقع والمنتج والإدارة.
إذا كنا صادقين تمامًا، فإن أفضل عادة للاستثمار في الإيجار هي جدول بيانات ممل. لا الإيمان، ولا الأمل، ولا البائع الذي لا تشوبه شائبة. طاولة. إذا كان الموضوع يمكن أن يتحمله بدون مكياج، فيمكنك التحدث معه بجدية بالفعل. من الأفضل ترك كل شيء آخر لأولئك الذين يحبون الاستثمار في الحالة المزاجية.
